長租公寓規(guī)范發(fā)展成當(dāng)務(wù)之急
長租公寓再次引發(fā)關(guān)注。杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司、河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理公司近日均發(fā)布公告稱,因面臨巨大經(jīng)營及資金壓力,正常運(yùn)營難以為繼。中擇房產(chǎn)甚至向房東打出2000萬元欠條。專家表示,住房租賃市場當(dāng)前的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性失衡而非總量缺口。長租公寓是解決結(jié)構(gòu)性失衡的重要抓手,但資金錯(cuò)配、惡性競爭等風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。行業(yè)規(guī)范發(fā)展監(jiān)管要求應(yīng)盡快明確。
資本競逐長租公寓
中國證券報(bào)記者近日在走訪北京地區(qū)幾家集中式長租公寓時(shí)發(fā)現(xiàn),這些公寓的入住率很高,租客以年輕人為主。已在某長租公寓居住兩年的萬小姐說:“我住的房間面積大概是30平方米,每月租金4500元,押一付三。目前沒有什么大問題!
“目前,租賃人口具有年輕化和高學(xué)歷化的特點(diǎn)。住房租賃市場低層次供給難以匹配此類人群對租賃住房更高品質(zhì)的要求。其中的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性失衡。長租公寓是解決這種結(jié)構(gòu)性失衡的重要抓手!眹医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真說。
市場需要長租公寓,但資本競逐長租公寓的風(fēng)險(xiǎn)端倪已開始顯露。據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室統(tǒng)計(jì),自2017年以來,全國已有26家長租公寓出現(xiàn)嚴(yán)重問題,多因高收低租和資金鏈斷裂。“高收低租和資金鏈斷裂是無序競爭典型表現(xiàn)。中介跑路的原因既可能是惡意卷款,也可能是資金鏈斷裂!辈陶姹硎尽
中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉認(rèn)為,長租公寓問題的主要原因在于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低,形成爭搶房源等惡性競爭。資金錯(cuò)配、利用租金貸和沉淀資金大肆發(fā)展規(guī)模等做法也埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。
需探索更好商業(yè)模式
克而瑞研究院表示,在住房租賃支持力度不斷加大的同時(shí),長租公寓市場需要規(guī)范,盡量避免租客及房東受損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,當(dāng)前接連出現(xiàn)問題的長租公寓均為采用“二房東吃差價(jià)”模式的出租房,并非真正的長租公寓,也不是政策鼓勵(lì)的類型。因此,長租公寓的界定應(yīng)更明確,“真正的長租公寓應(yīng)是業(yè)主直租。對于租賃市場來說,閑置資產(chǎn)應(yīng)被盤活,開發(fā)商開發(fā)新增租賃房源應(yīng)獲鼓勵(lì)!
蔡真表示,規(guī)范長租公寓發(fā)展應(yīng)從事前和事中兩方面展開:事前應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門檻,制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,如隔間、裝修、安全等;事中需地方政府會(huì)同住建部門建設(shè)長租公寓信息平臺(tái),房客租金應(yīng)在銀行開立專戶。
克而瑞研究院表示,長租公寓需探索更好的商業(yè)模式,審慎運(yùn)營,通過高品質(zhì)運(yùn)營提升效益,避免激進(jìn)擴(kuò)張。