政策持續(xù)發(fā)力 樓市回穩(wěn)跡象增多

　　一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，多家房地產(chǎn)企業(yè)披露發(fā)債計劃，土儲專項債發(fā)行重啟……開年以來，房地產(chǎn)市場陸續(xù)傳來更多的積極訊息。在“保交樓、穩(wěn)民生”政策組合拳持續(xù)發(fā)力下，房企流動性壓力正逐步緩解，房地產(chǎn)市場信心得到提振，樓市正朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進。

　　一線城市房價環(huán)比繼續(xù)上漲

　　1月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二三線城市環(huán)比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。

　　國家統(tǒng)計局2月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。

　　1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲；二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅均與上月相同。

　　1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加1個；二手住宅環(huán)比上漲城市有7個，比上月減少2個。

　　1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上漲5.6%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

　　1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2個百分點。

　　債券融資情況有所好轉(zhuǎn)

　　2月18日，綠城中國公告，擬額外發(fā)行一筆2028年到期的票面利率8.45%的美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)和將于2月24日發(fā)行的2028年到期的3.5億美元票面利率8.45%的優(yōu)先票據(jù)構(gòu)成同一系列票據(jù)。

　　綠城中國成為近幾個月來率先重啟美元債發(fā)行的中國房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士分析，該公司能夠率先重啟美元債發(fā)行，與其資質(zhì)較優(yōu)、近兩年經(jīng)營狀況較好有關(guān)，此舉也標(biāo)志著中資房企的美元債發(fā)行活動將逐步恢復(fù)。

　　近期，房企發(fā)債融資整體情況有所好轉(zhuǎn)。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1月份，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為509.8億元，融資成本繼續(xù)下降。具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。債券融資平均利率為2.93%，同比下降0.36個百分點。

　　1月份，共有4家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為綠城、濱江集團、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)，發(fā)行總額39億元。

　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速落地。2月19日，國家金融監(jiān)督管理總局天津監(jiān)管局官網(wǎng)披露，天津第一批融資支持項目名單已經(jīng)形成，并按照程序推送至相關(guān)金融機構(gòu)。2月以來，廣東、四川等地的金融監(jiān)管局也密集部署相關(guān)工作，防范新增融資風(fēng)險。

　　東方金誠研報指出，房地產(chǎn)市場銷售和房價的企穩(wěn)回暖，可改善對房企未來現(xiàn)金流和資產(chǎn)價值的預(yù)期，對房企化債進程的推進起到重要影響。同時，積極探索形成可持續(xù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑，也有助于推進房企債務(wù)風(fēng)險化解、穿越行業(yè)下行周期。

　　土儲專項債發(fā)行重啟

　　2024年以來，存量住房和存量土地的去化被持續(xù)提及。2024年10月，財政部表示，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房。11月7日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。

　　業(yè)內(nèi)人士注意到，2025年春節(jié)過后，廣東省內(nèi)多地率先行動，發(fā)布了專項債收購閑置土地的公示。中國銀河證券首席宏觀分析師張迪介紹，截至目前，廣東已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州發(fā)布擬收儲公告，涉及土地共32宗，合計土地收購面積142公頃、收購總額達147.5億元。

　　土儲專項債也于日前正式重啟發(fā)行。2月18日，北京市發(fā)行了一批地方政府專項債券，規(guī)模合計462.90億元。按照相關(guān)信息披露文件，本次公開發(fā)行債券募集資金專項用于棚戶區(qū)改造、土地儲備、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等項目。這是去年財政部明確允許專項債券用于土地儲備后，首批發(fā)行的用于土地儲備的專項債。

　　中信證券研報預(yù)計，2025年土儲專項債發(fā)行規(guī)模或為6000億元至10000億元。開源證券預(yù)測，若后續(xù)保障性租賃住房全部由土地收儲貢獻，按套均70平方米估算，至2026年末，預(yù)計能幫助去化約2億平方米庫存。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，允許專項債用于土地儲備，既有利于促進土地市場的供需平衡，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務(wù)壓力，將是2025年促進房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。下一階段，打通各項收儲堵點，加快收儲節(jié)奏，或成為中央和地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要著力點，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。