“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地 北上深二手房成交活了
近期，樓市政策優(yōu)化邁入實(shí)施階段，因城施策促進(jìn)剛性和改善性住房消費(fèi)。一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”在近日全面落地，市場反應(yīng)如何？為此，證券時(shí)報(bào)記者走訪了北京、上海和深圳市場。
北京：新政后二手房成交量大增
北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，二手房市場迅速活躍起來。9月3日，證券時(shí)報(bào)記者以購房人身份從多家房產(chǎn)中介處了解到，新政后首個周末，無論是帶看量還是成交量均較之前大幅增加。
北京豐臺區(qū)某大型房產(chǎn)中介門店的小劉告訴證券時(shí)報(bào)記者，新政對客戶心理刺激作用比較高，需求一下釋放出來，這兩天成交比較多，現(xiàn)在店里人手都不夠用了。“周六一天，我們這一片兒賣了12套房，而前4個月我們店一共才賣了4套房�！彼f。
小劉告訴證券時(shí)報(bào)記者，新政影響比較大的，一方面是外地有貸款記錄在北京無房的剛需客戶，新政之前在北京買房算二套，現(xiàn)在可以算首套，不僅利率下降，首付成數(shù)也下降，很多客戶購買力就上來了；另一方面是北京有換房改善需求的客戶，很多北京有一套房的客戶都有貸款記錄，現(xiàn)在只要賣了持有的房子，再買房就按首套來算，這波需求也被刺激出來了。
北京東城區(qū)某房產(chǎn)中介門店的小李也對證券時(shí)報(bào)記者表示，這兩天看房人挺多的，無論是帶看量還是成交量，相比之前都有所增加。因?yàn)樵瓉硎赘犊钣袎毫Φ馁彿空�，新政放開后壓力小了，量自然就起來了。
“據(jù)我了解，周六一天全北京二手房成交量是以前大概半個月的量。”另一家房產(chǎn)中介某門店的小王對證券時(shí)報(bào)記者說，現(xiàn)在是換房的好時(shí)機(jī)，一方面不像以前掛牌長時(shí)間賣不出去，只要價(jià)格合適，還是比較好出手，因?yàn)榭蛻羧后w多了；另一方面，換房選擇的余地也比以前大，比如“以小換大”，以前想買100平方米的房子，現(xiàn)在可以考慮買120平方米的房子了，因?yàn)榭梢远噘J款。
對于北京二手房市場成交活躍的現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，因?yàn)楸本┬抡昂�，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化影響最大，之前無房有過貸款記錄的，再買房被認(rèn)定為二套房，首付比例非普通住宅是80%，普通住宅是60%，新政后，再買房可以認(rèn)定為首套房，首付比例非普通住宅降低至40%，普通住宅是35%。因此，新政后北京市場成交熱度最高。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，9月2日北京二手房成交量大約為1200套，與前一個周六成交只有不到600套相比，上漲超過100%，但這個數(shù)據(jù)依然低于2023年2~3月同期的1500套以上水平。
張大偉還表示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，是過去的3倍，而二手房客戶新增大約是1倍。在整個二手房房源中，有600套房源漲價(jià)，這反映出一部分業(yè)主是為了“賣一買一”享受寬松的首付政策想換房的，另一部分業(yè)主是期望價(jià)格上漲變現(xiàn)，但整體來看，目前的成交價(jià)格基本平穩(wěn)。張大偉認(rèn)為，目前看，如果成交量持續(xù)放大一周以上，價(jià)格有可能開始明顯上漲，但只降低首付帶來的需求可能很快釋放，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，北京市場還期待首套房貸利率加點(diǎn)減少、郊區(qū)限購政策調(diào)整等政策能盡快落地。
上海：房產(chǎn)中介感慨爆發(fā)力太猛
“政策宣布當(dāng)晚都在加班，凌晨3點(diǎn)（9月2日）還在簽單，有客戶擔(dān)心后續(xù)漲價(jià)，加了幾次價(jià)才談下來�！狈慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)員小趙向證券時(shí)報(bào)記者感慨道，“太瘋狂了，第一天爆發(fā)力就這么猛�！�
9月2日起，上海正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施。每當(dāng)房產(chǎn)政策調(diào)整，率先忙起來的都是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，這次也不例外。
“周六一上午帶看了7組客戶，這是之前一周的帶看量�！毙≮w告訴記者。據(jù)他的觀察，帶看量增加同時(shí)，買賣雙方的心態(tài)也在悄然發(fā)生變化，“我們有一套房源，客戶出到之前的報(bào)價(jià)，約房東談，但‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策發(fā)布后，房東不過來了�！�
另有房產(chǎn)中介人員在朋友圈發(fā)消息稱：“一小時(shí)掛牌量新增400套房源，大家都想賣掉換首套�！�
正打算換房的陳女士，同樣真切感受到了政策出臺前后上海樓市的變化，“家里已掛牌待售的房子，周末兩天中介帶來5組客戶來看房，之前都是偶爾有客戶，而我們之前看過的房源，有幾套掛牌價(jià)已上調(diào)了幾十萬元”。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海目前購房政策，首套房首付35%，商業(yè)貸款利率4.55%；二套房首付70%，商業(yè)貸款利率5.25%。
陳女士在兒子上小學(xué)、女兒上幼兒園后，就醞釀置換套大房子�！凹依飪蓚�孩子，加上有老人，三房不夠住了，目前房子價(jià)格約500萬元，之前因?yàn)槎追渴赘兑叱�，只能考慮700多萬元的房子，可選的余地太小。”陳女士告訴記者，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后，就將換房預(yù)算提高至900萬元，“雖然首套房首付最低35%，但考慮到貸款壓力，置換時(shí)打算付50%的首付。”
按照貸款本金450萬元、30年期等額本息計(jì)算，在不考慮公積金貸款情況下，陳女士純商業(yè)貸款每個月還款額約為22937.55元。而如果按照二套房政策，每個月還款額約為24846.32元，兩者相差1908.77元。
值得一提的是，盡管認(rèn)房不認(rèn)貸的政策已出臺，但目前銀行尚未收到細(xì)則。多位銀行信貸人士向記者表示，目前尚不能簽訂房貸合同，要等實(shí)施細(xì)則，“預(yù)計(jì)很快就能出臺”。
深圳：業(yè)主更“主動”
作為一線城市的深圳，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策相繼落地，市場也發(fā)生了一些微妙的變化。
“雖然周末的天氣不穩(wěn)定，但還是有不少業(yè)主和購房者前來咨詢，看房的人也多了，比起前幾周周末多出一倍�！痹谏钲诟Ｌ飯@嶺片區(qū)，記者走訪了多家房產(chǎn)中介門店，看到不少業(yè)主和購房者都在咨詢政策相關(guān)的內(nèi)容，有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“業(yè)主的熱情反而比購房者還高，可能因?yàn)槟壳巴瞥龅恼哂欣趽Q房一族，但價(jià)格目前保持穩(wěn)定。以園嶺片區(qū)為例，與前兩三年的最高峰相比，目前二手房房價(jià)普遍下跌近30%�！�
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，8月深圳二手房錄得量（指以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）為3115套，環(huán)比增長3.9%。在這其中，大于等于90平方米戶型的錄得占比則出現(xiàn)一定回升。究其原因，在當(dāng)前政策密集出臺的背景下，改善型、置換型需求的反應(yīng)則更為直接明顯。
“業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象不多，但一些業(yè)主也在期待更多的放松政策出臺�！边@是記者在深圳羅湖、龍華采訪多位房產(chǎn)中介經(jīng)理得到的回復(fù)，“與以往政策優(yōu)化后的市場情況不同，目前深圳二手房市場依舊平穩(wěn)，購房者依舊比較謹(jǐn)慎，而且今年以來深圳已經(jīng)多次優(yōu)化了樓市調(diào)控措施，但市場反應(yīng)不及預(yù)期。”
踏入9月，樓市的“金九銀十”正式拉開帷幕。此前，深圳多個樓盤還傳出收回折扣的消息，但也有開發(fā)商隨即進(jìn)行澄清。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，繼6~7月新房成交兩連漲后，8月深圳新房市場出現(xiàn)回落。全市網(wǎng)簽成交2199套一手住宅，環(huán)比下跌30%。
記者在龍華的一些新房項(xiàng)目看到，營銷中心的人氣很高，樓市優(yōu)化政策還是在一定程度上刺激了購房者熱情�！爸苣┛捶康脑L客非常多，比前幾周的周末多出30%以上，我們項(xiàng)目依舊保持相關(guān)的折扣優(yōu)惠，去化還是首要任務(wù)�！饼埲A北站片區(qū)一處新房項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。
“或許，現(xiàn)在銀行個貸經(jīng)理比我們還忙，”有房產(chǎn)中介經(jīng)理打趣道，“更多的購房者對存量房貸利率調(diào)整更為關(guān)注，也更期待各家銀行的具體細(xì)則，最近個貸經(jīng)理的電話應(yīng)該是最忙碌的�！�
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，北上廣深四個一線城市全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，政策信號明顯，預(yù)計(jì)將極大修復(fù)市場情緒和預(yù)期，提振市場信心，短期其他二線城市和三四線城市很可能也將全面跟進(jìn)。
陳文靜認(rèn)為，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。
