萬億長租公寓市場 VC/PE如何投資布局？
導(dǎo)讀
對VC/PE機構(gòu)來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什么，未來又將如何實現(xiàn)盈利和退出？
近期，房租飛漲話題引起大量關(guān)注，我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長租公寓助推房租上漲的言論，更是將長租公寓推上風口浪尖。
一方面，長租公寓是潘石屹眼中不賺錢的生意，杭州長租公寓鼎家近日因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的消息，也引發(fā)諸多對長租公寓運營風險的擔憂；另一方面，在政策紅利、萬億市場前景的預(yù)期下，VC/PE機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團等資本方早已入局長租公寓市場。
對VC/PE機構(gòu)來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什么，未來又將如何實現(xiàn)盈利和退出？
四類玩家角逐萬億市場
“長租公寓是萬億級別的市場，其中存在很多機會，而且政策在向這方面引導(dǎo)。在美國市場，有多個長租公寓的品牌運營方是百億美金市值級別，但中國的長租公寓品牌運營方還沒有上市的。”一位一線投資機構(gòu)投資人對21世紀經(jīng)濟報道記者說，該機構(gòu)在長租公寓領(lǐng)域也有所布局。
據(jù)了解，目前長租公寓市場以集中式和分散式兩種模式為主，運營方主要有四種類型，即開發(fā)商系、酒店系、中介系和創(chuàng)業(yè)系。VC/PE機構(gòu)主要對創(chuàng)業(yè)系進行投資，包括魔方公寓、蛋殼公寓、安心公寓等。一些資金量較大的PE機構(gòu)也參與到中介系的融資中，如今年1月，華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊聯(lián)合領(lǐng)投了鏈家旗下自如的40億元A輪融資。
幾類派系的差異在于，開發(fā)商系如萬科、碧桂園等，有物業(yè)資源優(yōu)勢，更擅長做集中式長租公寓；酒店系有存量物業(yè)，規(guī)模化的管理體系也很成熟；中介系扎根在傳統(tǒng)社區(qū)有房源及獲客的優(yōu)勢，且有線下門店資源，管理成本會更低，更適合做分散式長租公寓。
“總結(jié)來說創(chuàng)業(yè)系很吃虧，2015年左右有很多互聯(lián)網(wǎng)的人跨界做長租公寓，把經(jīng)濟型酒店等存量物業(yè)盤下來裝修改造，一個項目投入好幾百萬。但經(jīng)濟模型算下來可能還不如酒店運營，大部分是不賺錢的�！鄙鲜鐾顿Y人對21世紀經(jīng)濟報道記者分析說。
對應(yīng)來說，分散式公寓早期拿房成本沒那么高，有一批創(chuàng)業(yè)公司因先發(fā)優(yōu)勢而發(fā)展起來。但現(xiàn)在隨著拿房成本越來越高，這種規(guī)模不經(jīng)濟的生意，對創(chuàng)業(yè)公司來說也越來越難做。
不過上述投資人認為，創(chuàng)業(yè)團隊如果跟房地產(chǎn)公司綁定做長租公寓，仍然存在一定的機會。他解釋稱，這種模式類似世聯(lián)行運作的紅璞公寓，世聯(lián)行主要業(yè)務(wù)是幫助開發(fā)商做新房代理銷售，但由于政策原因，有些開發(fā)商的自持房源不能賣、只能出租，還有些商住房受政策影響流動性較差，這些開發(fā)商有運營長租公寓的需求但缺乏經(jīng)驗。世聯(lián)行的紅璞公寓跟開發(fā)商合作，拿到的房源大多是精裝房，投入軟裝的成本沒那么高，便于輕資產(chǎn)模式擴張，也幫開發(fā)商盤活了資產(chǎn)。
嘉御基金則避開競爭激烈的白領(lǐng)公寓市場，對定位藍領(lǐng)公寓市場的安心公寓進行了投資。據(jù)了解與白領(lǐng)公寓相比，藍領(lǐng)公寓的房間改造成本更低，安心公寓能夠為藍領(lǐng)提供接近群租房時的價格，但總體來說居住條件更好。
嘉御基金創(chuàng)始合伙人衛(wèi)哲對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，嘉御基金投長租公寓時主要看兩項指標，即入住率和單店投資回收速度。首先，很多白領(lǐng)公寓入住率難超過70%，閑置資產(chǎn)很多，但安心公寓的入住率常年維持在95%以上。
究其原因，不是白領(lǐng)公寓運營方的管理問題，而是白領(lǐng)租客本身流動性強，不再續(xù)約后公寓需重新招租，營銷成本不斷產(chǎn)生，房屋空置率就成了問題。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐飲公司、航空公司等需要為員工提供包住條件的企業(yè)簽約，提供類似工廠宿舍的床位。雖然企業(yè)有員工的流動性，但企業(yè)所定的床位是固定的，2B企業(yè)的穩(wěn)定性讓安心公寓的入住率能夠有所保障。
第二，很多集中式的長租公寓通常會跟物業(yè)一次性簽下十年甚至更長時間的合同，但運營中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由于入住率高，單店基本在開業(yè)三個月后能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，在一兩年內(nèi)回收投資成本。
