“漲租”“破產(chǎn)”迭起 長(zhǎng)租公寓不能過(guò)度金融化
鼎家在與租客簽訂租房合同時(shí),會(huì)推薦租客使用分期支付APP,在未告知租客會(huì)產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下,租客通過(guò)APP一次性把租金付給了鼎家。在鼎家破產(chǎn)后,租客不僅拿不回押金,還要每月向這些APP還款。
大量資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè),本應(yīng)有助于推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。但在現(xiàn)實(shí)中,一些資本加持的企業(yè)為搶占房源,哄抬租價(jià)、隨意挪用租金,反而放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
近日,杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱鼎家)的長(zhǎng)租公寓公司宣布,因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂,已停止運(yùn)營(yíng),致使為數(shù)眾多的租客受損!皾q租事件”尚未平息,“破產(chǎn)事件”再次把長(zhǎng)租公寓推上了風(fēng)口浪尖。相關(guān)專家表示,發(fā)展租賃市場(chǎng)是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分,但租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化也帶來(lái)了一系列問題,值得警惕,有關(guān)部門應(yīng)該積極介入、加強(qiáng)監(jiān)管。
8月20日,鼎家突然宣布破產(chǎn),并被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,此事之所以影響較大,是由于鼎家在公寓運(yùn)營(yíng)中采用了激進(jìn)的“金融游戲”。記者了解到,鼎家在與租客簽訂租房合同時(shí),會(huì)推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP,在未告知租客會(huì)產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下,租客通過(guò)APP一次性把租金付給了鼎家。這導(dǎo)致鼎家破產(chǎn)后,租客不僅拿不回押金,還要每月向這些APP還款。與此同時(shí),房東卻未收到鼎家應(yīng)付的租金。
既然租客付了租金,那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪?有分析認(rèn)為,鼎家的商業(yè)模式簡(jiǎn)單說(shuō)就是利用租客的信用,向網(wǎng)絡(luò)金融機(jī)構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴(kuò)張資金。除了鼎家外,很多中介機(jī)構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。
“此次曝光的杭州長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目破產(chǎn),說(shuō)明很多長(zhǎng)租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù),就會(huì)出現(xiàn)新問題!币拙友芯吭褐菐(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此類租賃業(yè)務(wù),相當(dāng)于中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù),租客表面上是每個(gè)月付租金,但其實(shí)是每個(gè)月在還網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定,本身沒問題,但如果中間資金不到位,導(dǎo)致房東不愿意繼續(xù)出租,這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。
鼎家“爆雷”看起來(lái)只是個(gè)例,但隨著越來(lái)越多的玩家和資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),類似的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇放大。近年來(lái),萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商,紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長(zhǎng)租公寓品牌涌現(xiàn);互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,截至2018年3月份,全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家,房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。
大量資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè),本應(yīng)有助于推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展,但在現(xiàn)實(shí)中,一些資本加持的企業(yè)為搶占房源,哄抬租價(jià)、隨意挪用租金,反而放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái),大量資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),卻并未改善租房問題,這是因?yàn)樵诼涞氐臅r(shí)候,這個(gè)行業(yè)跑偏了。
“其中最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是未來(lái)租金的不確定性,空置率過(guò)高、租金異常波動(dòng)、租戶違約等因素都有可能影響到未來(lái)的租金收入,從而引發(fā)一定風(fēng)險(xiǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容,是保障民生的關(guān)鍵舉措,在大力發(fā)展的同時(shí)必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)。8月17日,北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人,要求住房租賃企業(yè)不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)控力度全面收緊后,天津、南京等多地也開始跟進(jìn)。
相關(guān)專家表示,涉及長(zhǎng)租公寓的金融監(jiān)管有著相對(duì)的獨(dú)特性,金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入,重點(diǎn)關(guān)注資金使用合規(guī)性,防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外,由于長(zhǎng)租公寓收益率普遍較低,金融在推動(dòng)長(zhǎng)租公寓規(guī);l(fā)展時(shí)為獲取更高的預(yù)期收益,容易推高租金,這需要相關(guān)監(jiān)管部門格外注意。
當(dāng)然,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持。無(wú)論是集中式公寓還是分散式公寓,若想快速發(fā)展壯大肯定需要金融的支持,但要充分注意到過(guò)度金融化可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),并加以控制。