“爆倉(cāng)”竟傳染到租房客！解剖長(zhǎng)租公寓的金融魔術(shù)
杭州鼎家的租客們可能不會(huì)預(yù)料到，“爆倉(cāng)”這個(gè)常見(jiàn)于金融市場(chǎng)的詞匯，竟然會(huì)和自己扯上了關(guān)系。
8月20日，杭州長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(下稱“鼎家”)突然宣布，因經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，公司目前已進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
據(jù)媒體報(bào)道，鼎家無(wú)力向房東支付租金，也無(wú)法向租客退還租金，數(shù)千房東租戶因此陷入困境。辦理租金貸分期支付租金的租戶拿不到先行支付的押金，卻仍要每月按時(shí)向第三方金融平臺(tái)還錢(qián)，而房東也因未收到鼎家應(yīng)付的后續(xù)租金，一些房東已準(zhǔn)備收房趕人。
隨著事件發(fā)酵，有關(guān)部門(mén)也注意到當(dāng)前長(zhǎng)租公寓中介業(yè)務(wù)實(shí)踐中隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。8月27日，深圳互金協(xié)會(huì)提示長(zhǎng)租公寓“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)定其形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大。
昨日，西安有關(guān)部門(mén)發(fā)布了進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知，規(guī)定住房租賃合同不得涉及租金貸。
長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)為何樂(lè)于擁抱“租金貸”，令人眼花繚亂的金融魔術(shù)對(duì)于平臺(tái)方來(lái)說(shuō)有著怎樣的誘惑，又可能將它們推向何種莫測(cè)的深淵？
想住長(zhǎng)租公寓嗎？來(lái)貸個(gè)款吧！
什么是租金貸？
深圳互金協(xié)會(huì)作出了詳細(xì)的定義：租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用，表面上租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸的服務(wù)。
事實(shí)上，在長(zhǎng)租公寓因?yàn)樽饨鹕蠞q而被推上風(fēng)口浪尖之前，這正是以自如為代表的長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)頗為自得的宣傳重點(diǎn)。
在這些平臺(tái)的敘述中，租金貸幫助一大批沒(méi)有能力一次性支付一年租金的租房客能夠以按月分期付款的形式享受到具有規(guī)范管理、有保障的長(zhǎng)租服務(wù)，解決了租客的一大痛點(diǎn)。
即使在現(xiàn)在，租金貸仍是此類(lèi)平臺(tái)一線人員樂(lè)于推銷(xiāo)的服務(wù)。
當(dāng)筆者以租客身份在自如平臺(tái)預(yù)約線下看房時(shí)，自如業(yè)務(wù)員熱情地推薦：“月租3000元一間房，線上預(yù)約火速看房，現(xiàn)場(chǎng)滿意即可手機(jī)操作簽約。還能月付，每月僅產(chǎn)生6.27%的分期手續(xù)費(fèi)，享受服務(wù)費(fèi)7折的優(yōu)惠�！�
乍一聽(tīng)，確實(shí)非常令人心動(dòng)�！斑@就類(lèi)似信用卡消費(fèi)，之后每個(gè)月按時(shí)還款就行，每月的手續(xù)費(fèi)和打折的服務(wù)費(fèi)相抵，多出的那一部分也就100多元�！痹诖_定簽約進(jìn)入支付頁(yè)面時(shí)，名為“自如客專(zhuān)享分期”的產(chǎn)品顯示在支付頁(yè)面的首個(gè)選項(xiàng)，下有一排小字提示其為“低首付消費(fèi)貸款”。
不過(guò)，作為輕資產(chǎn)的服務(wù)公司，為租客提供融資服務(wù)的顯然不是平臺(tái)方。在前述自如業(yè)務(wù)員推薦的貸款服務(wù)合同中，貸款人與自如無(wú)關(guān)，而是一家公司地址在北京的信托公司。
當(dāng)租客選擇租金貸作為支付方式之后，租客就背上了相當(dāng)于一整年租金的債務(wù)，而這筆現(xiàn)金則從放款機(jī)構(gòu)處轉(zhuǎn)到了平臺(tái)賬上。在平臺(tái)獲得了這筆資金后，金融魔術(shù)最精彩的部分才真正開(kāi)始。
難以抗拒的杠桿誘惑
盡管平臺(tái)要求租客一次性支付全年租金，無(wú)論是現(xiàn)款還是借貸，但它卻不需要以同樣的條件獲得房源。一進(jìn)一出間的賬期差，為平臺(tái)創(chuàng)造出了十分可觀的沉淀資金池。
自如內(nèi)部人士透露：“在房源端，我們會(huì)綜合房子的各項(xiàng)情況確定簽約時(shí)間，一般與房東簽訂3年至5年不等的協(xié)議，少數(shù)長(zhǎng)達(dá)8年，以鎖定房源。一般情況下，雙方約定自如按季支付房款�！�
以租金每月3000元計(jì)算為例，按照自如一般與房東簽約5年計(jì)算，其按季支付給房東9000元，但此時(shí)自如已經(jīng)鎖定了該房屋未來(lái)5年的出租權(quán)利，價(jià)值18萬(wàn)元，相當(dāng)于使用了20倍杠桿。
左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房東，這樣的商業(yè)慣例意味著每一筆交易都能為長(zhǎng)租平臺(tái)贏得一筆期限3個(gè)月的9000元免息資金。根據(jù)自如自述，其在2017年底已累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客。
108億元免息資金，即使期限只有一個(gè)季度，在當(dāng)前“緊信用”的流動(dòng)性背景下，對(duì)于任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是一筆令人瘋狂的財(cái)富。
甚至，長(zhǎng)租平臺(tái)對(duì)此還不滿意。
在租客端，單一放款機(jī)構(gòu)資金實(shí)力有限。不少平臺(tái)將目光投向ABS等金融工具。今年初，自如就主導(dǎo)將對(duì)租客債權(quán)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，并在金融機(jī)構(gòu)中獲得積極認(rèn)購(gòu)。
今年，自如通過(guò)ABS產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)募資逾13億元。今年3月21日，自如成功完成儲(chǔ)架ABS首期產(chǎn)品“自如2號(hào)1期”的設(shè)立，發(fā)行額度20億元，目前該產(chǎn)品已發(fā)行了3期。
自如的多只ABS的底層資產(chǎn)均為房租分期小額貸款債權(quán)。這意味著，每增加一個(gè)月付租戶，自如就能獲得一次性的貸款。自如租戶背負(fù)的債務(wù)讓其按月償還貸款，不同租戶的回款源源不斷地歸集，形成了底層資產(chǎn)。因此，只要月付租戶的規(guī)模在增長(zhǎng)，ABS的發(fā)行規(guī)模也就可以擴(kuò)張，充當(dāng)自如的現(xiàn)金奶牛。
在房源端，自如則積極地向房東推銷(xiāo)另一種金融工具。當(dāng)筆者以房東身份向自如咨詢時(shí)，對(duì)方表示：“房東可以一次性獲取一整年的租金，不過(guò)前提是和第三方銀行簽訂一個(gè)名為‘年付貸’的協(xié)議�！睋�(jù)介紹，這份協(xié)議的本質(zhì)是由銀行先向房東提供每年11個(gè)月的租金，自如隨后再每月向銀行還款。如此，不愿意接受季付的房東也被納入了長(zhǎng)租平臺(tái)的金融生態(tài)圈。
整個(gè)金融魔術(shù)中最令人咋舌的奇妙之處在于，在一連串交易中，房東提供了最重要的資產(chǎn)，租客拿出了最寶貴的信用，放款方提供了海量的真金白銀，最得利的卻是兩手空空的長(zhǎng)租平臺(tái)。
