去化壓力大 房企新房推盤(pán)主打剛需產(chǎn)品

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月以來(lái)，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市新房推盤(pán)量整體處于高位。其中，剛需產(chǎn)品逐漸成為主流。但房企拿地積極性有所降低，把資金集中在稀缺優(yōu)質(zhì)宅地上，導(dǎo)致底價(jià)成交和流拍土地增多。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控將依舊嚴(yán)格，各地政府將繼續(xù)深化因城施策，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　剛需產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月以來(lái)，重點(diǎn)城市推盤(pán)量整體趨穩(wěn)，4個(gè)一線(xiàn)城市均有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。其中，12月第一周，深圳開(kāi)盤(pán)7個(gè)項(xiàng)目，推出房源3117套；上海開(kāi)盤(pán)4個(gè)項(xiàng)目，推出房源947套；廣州開(kāi)盤(pán)3個(gè)項(xiàng)目，推出房源864套；北京開(kāi)盤(pán)1個(gè)項(xiàng)目，推出房源210套。二線(xiàn)城市中除天津外，均有開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。其中，12月第一周，南京開(kāi)盤(pán)24個(gè)項(xiàng)目，推出房源4125套；重慶開(kāi)盤(pán)17個(gè)項(xiàng)目，推出房源854套；武漢開(kāi)盤(pán)12個(gè)項(xiàng)目，推出房源2242套；杭州開(kāi)盤(pán)11個(gè)項(xiàng)目，推出房源1308套；成都開(kāi)盤(pán)2個(gè)項(xiàng)目，推出房源212套。

　　從產(chǎn)品類(lèi)型看，剛需仍占主流，其中純剛需類(lèi)占比超三成，剛需及改善項(xiàng)目占比43.2%，無(wú)投資類(lèi)項(xiàng)目。樓盤(pán)去化方面，截至目前，一二線(xiàn)城市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率為63.7%。其中，一線(xiàn)城市平均去化率為76%，二線(xiàn)城市為63%。

　　克而瑞研究中心指出，9月、10月，中部地區(qū)三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，因返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交量明顯不及往年。11月以來(lái)，市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，觀(guān)望情緒愈加濃重，預(yù)計(jì)房企去化壓力會(huì)不斷加大。

　　底價(jià)成交土地多

　　機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積8001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%；土地出讓金額為4209億元，環(huán)比下降15%。70個(gè)大中城市年底住宅用地成交量增幅收窄，二線(xiàn)城市仍未追平去年同期。

　　以11月成交總價(jià)TOP10地塊來(lái)看，有半數(shù)地塊以底價(jià)成交，包括土拍市場(chǎng)較為火熱的深圳也有兩宗地以底價(jià)成交。這些地塊或有嚴(yán)格的出讓要求、或區(qū)位較為一般，因此房企拿地積極性不高。預(yù)計(jì)接下來(lái)房企會(huì)把資金集中在稀缺優(yōu)質(zhì)宅地上，這些地塊的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

　　土地流拍方面，雖然深圳、廣州等城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓?zhuān)�但重點(diǎn)城市供應(yīng)主力仍以條件較為一般的地塊為主，加之當(dāng)前融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企整體拿地積極性仍在下降，土地流拍增多。就流拍地塊類(lèi)型來(lái)看，無(wú)人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到七成；結(jié)合所屬區(qū)位來(lái)看，這些遭遇流拍的土地除了中小城市外，長(zhǎng)沙、鄭州、武漢等中西部二線(xiàn)城市也有不少地塊流拍。從土地屬性上來(lái)看，有五成是商辦地塊，如長(zhǎng)沙流拍的10宗地均是商辦地塊，其余流拍地塊雖含宅用地，但因區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套設(shè)施欠缺，最終流拍。

　　調(diào)控依然嚴(yán)格

　　對(duì)于2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多位房地產(chǎn)觀(guān)察人士指出，2020年調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位不變，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部委多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。

　　在“房住不炒”基調(diào)指引下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，多地從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策。但整體來(lái)看，除深圳等個(gè)別城市外，多數(shù)城市出臺(tái)的調(diào)控政策較為溫和。

　　房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)五年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為67.8億平方米；銷(xiāo)售金額有望達(dá)到79.5萬(wàn)億元；新開(kāi)工面積為74.8億平方米；開(kāi)發(fā)投資額達(dá)58.5萬(wàn)億元。從復(fù)合增速角度看，2021年至2025年，商品住宅銷(xiāo)售面積年均降幅約3.7%左右，銷(xiāo)售金額年均增長(zhǎng)率約為1.8%左右，新開(kāi)工面積年均下降約為2.7%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率約為3.8%左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)“發(fā)展節(jié)奏明顯放緩，供求規(guī)模高位小幅回落”的局面。