什么信號？四大一線城市樓市成交環(huán)比集體下滑 深圳二手房更是創(chuàng)8年新低

　　今年7月，各線城市新建商品住宅(下稱“新房”)成交均呈下行態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年7月監(jiān)測的主要城市新房成交面積環(huán)比下降14.30%，超8成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，四大一線城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，其中，上海下滑超30%，北京也超過了15%。

　　來源：中指研究院研究報告

　　接受證券時報·券商中國記者采訪的專家指出，7月樓市交易在調(diào)控政策效應(yīng)釋放且政策不斷收緊的情況下出現(xiàn)降溫，一方面說明部分投資投機需求正在被剔除，也說明供需雙向收緊下樓市調(diào)控取得積極進展，預(yù)計后續(xù)市場降溫之勢或還將延續(xù)。

　　7月各線城市新房成交量下降

　　雖然今年以來房地產(chǎn)市場供需兩側(cè)的調(diào)控力度不斷加大，但總體來看，上半年新房成交整體上行。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年中指監(jiān)測的21個主要城市，19個城市新房成交面積同比上升。6月份，新房市場成交量同、環(huán)比均升，其中一線城市新房成交面積環(huán)比上升36.84%，北京在6月新房成交面積環(huán)比升幅更是達到了100.43%。

　　進入下半年首月，新房市場成交情況卻“畫風(fēng)突變”。中指研究院指出，7月樓市新房成交量同環(huán)比均降。分城市來看，7月一線城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

　　對于7月新房成交的下行態(tài)勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對證券時報記者表示，當(dāng)前購房政策以收緊為導(dǎo)向，以及包括信貸收緊在內(nèi)的諸多因素都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些利空的影響，所以市場交易等指標(biāo)出現(xiàn)降溫，基本上符合預(yù)期。成交量的變化很大程度上也說明投資投機需求正在被剔除，預(yù)計成交下行的行情還將延續(xù)。

　　貝殼研究院則指出，7月全國351城的住宅用地成交金額同比下滑51.55%，成交規(guī)劃建筑面積同比下滑47.09%，成交樓面價同比下滑8.42%。土地成交金額與成交量的明顯下滑主要是7月為22城集中供地的真空期，顯著影響土地市場。同時，7月土地市場受到季節(jié)性波動影響明顯。另外，隨著政策逐步趨嚴(yán)，房企拿地逐漸謹(jǐn)慎。由于集中供地的22個城市皆為一二線城市，市場火熱度較高，因此7月份參與集中供地的22城由于土地成交缺席，必然導(dǎo)致樓面價下降。

　　7月深圳二手房成交量創(chuàng)新低

　　在“領(lǐng)跌”的四個一線城市中，上海的新房成交面積環(huán)比降幅較大，環(huán)比下降30.86%，但上海的新房成交套數(shù)和成交面積分別為14527套和147.74萬/平方米，仍是一線城市最高。相比之下，7月深圳新房成交套數(shù)僅2712套，不僅較6月有所下降，深圳二手住宅(下稱“二手房”)成交量也是跌勢不止。

　　易居研究院研究員潘竑羽指出，深圳7月二手房僅成交2557套，創(chuàng)下2013年來除春節(jié)月份以外的最低值，也說明此前深圳二手房調(diào)控效果顯著，使得二手住宅市場較冷。

　　此外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，8月首周深圳市二手房(含自助)網(wǎng)簽量556套，環(huán)比下跌9.3%，首次跌穿600套關(guān)口。

　　據(jù)深房中協(xié)摸底統(tǒng)計，2021年1-6月份以來，全市實名登記的星級從業(yè)人員同比去年同期下滑了11.8%。此次行業(yè)摸底調(diào)研共收回4161間門店的情況，其中有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷。

　　不過，深房中協(xié)指出，全市實名登記的星級從業(yè)人員雖然存在部分下滑現(xiàn)象，但總量仍處在平穩(wěn)的水平。不可否認，伴隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一段時間內(nèi)，深圳市二手房市場或仍將處于低迷狀態(tài)，下半年，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭壓力將會持續(xù)增大，無論是門店關(guān)停并轉(zhuǎn)的數(shù)量，還是從業(yè)人員隊伍離職轉(zhuǎn)行的規(guī)�；�?qū)⒊掷m(xù)升高，對此，全行業(yè)要做好充分的應(yīng)對準(zhǔn)備。

　　中指研究院預(yù)計，下半年深圳樓市在持續(xù)嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，市場成交將相對更加理性，一二手房價將更趨平穩(wěn)。隨著未來更多住宅項目的入市，消費者購房選擇空間有望加大，新房價格亦將維持平穩(wěn)。二手房市場保持降溫，并還會持續(xù)相當(dāng)一段時間。

　　供需兩端發(fā)力

　　調(diào)控效果顯著

　　值得注意的是，在整體新房成交面積普降的情況下，7月武漢、西安新房成交面積卻環(huán)比大幅上升，漲幅分別達到31.77%、58.06%。

　　不過，武漢市住房保障和房屋管理局在7月末發(fā)布《市住房保障房管局關(guān)于加強購房資格管理工作的通知(征求意見稿)》， 開啟“憑房票買房”時代。該文件進一步規(guī)范了對限購區(qū)域購房資格證明的認定，并要求在獲得購房資格認定結(jié)果后即時鎖定，一段時間內(nèi)僅能報一個樓盤。普遍觀點認為，武漢后續(xù)部分熱點樓盤盲目登記的現(xiàn)象有望減少，市場交易或受影響。

　　嚴(yán)躍進認為，嚴(yán)格調(diào)控下部分城市交易表現(xiàn)仍然不錯或說明此類城市潛在需求較大。所以一旦該城市推盤節(jié)奏加快，即便中間有各類調(diào)控也容易推高市場交易的規(guī)模。另外，7月份武漢、西安等部分城市購房政策相對寬松，市場交易不容易出現(xiàn)較大跌幅。

　　蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金對記者表示，總體來看，供需兩端同時發(fā)力的房地產(chǎn)調(diào)控對當(dāng)前樓市效果顯著。后續(xù)各地還可以發(fā)力加強房地產(chǎn)金融審慎管理、調(diào)整集中供地機制、增加租賃住房供給，進一步完善房地產(chǎn)市場長效機制。