華泰證券資管成功發(fā)行首單主題地產(chǎn)央企CMBS

　　中證網(wǎng)訊（記者 官平）8月9日，由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱"華泰證券資管"）擔綱計劃管理人的“華泰資管-保利置業(yè)一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功設立，發(fā)行規(guī)模為16.21億元。

　　本次項目的發(fā)行主體保利置業(yè)集團是國務院國資委確定的央企房地產(chǎn)試點企業(yè)。目標資產(chǎn)為保利廣場E座，位于黃浦江畔、陸家嘴一線江景高品質(zhì)辦公樓，由德國GMP公司設計，自2010年竣工運營，結合了大層高空間、呼吸式幕墻、局部躍層和屋頂花園等特色，榮獲建筑業(yè)最高獎“魯班獎”，租金收繳率常年接近100%。產(chǎn)品票面利率遠低于市場同期限同級別證券，認購倍數(shù)超1.9倍，彰顯了市場對于該優(yōu)秀項目的認可。

　　CMBS發(fā)展空間廣闊

　　保利置業(yè)CMBS項目為華泰證券資管在商業(yè)地產(chǎn)證券化領域的旗艦新秀，標志著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務領域又添新成員，同時也標志著華泰證券資管不動產(chǎn)金融在中央供給側(cè)結構性經(jīng)濟改革背景下，盤活國有存量資產(chǎn)金融服務的價值輸出上占領新的高地。

　　CMBS是指以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關物業(yè)資產(chǎn)未來收入為償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

　　通過精細的產(chǎn)品設計，CMBS管理人對項目公司“收算管支”進行全面監(jiān)管，保證了現(xiàn)金流的安全性。在房地產(chǎn)公司融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環(huán)境中，為企業(yè)融資開拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化負債結構。同時，CMBS底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定且未來增長可預期的現(xiàn)金流，在資產(chǎn)荒的當下，為投資者、尤其是機構客戶提供了長期穩(wěn)定、安全且收益相對較高的優(yōu)秀投資品種。

　　從過往CMBS發(fā)行經(jīng)驗來看，企業(yè)信用資質(zhì)優(yōu)良、標的資產(chǎn)地理位置優(yōu)越、基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、且具有完善設計結構的產(chǎn)品，都是機構投資者的追逐對象。

　　在盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，推動房產(chǎn)商輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型上，CMBS有廣闊的發(fā)展空間。隨著CMBS創(chuàng)新的深化，房地產(chǎn)行業(yè)也真正進入完全不同的新階段，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為其存量時代生存的重要能力。

　　房地產(chǎn)公司采用CMBS融資的優(yōu)勢主要在于：首先，CMBS弱化主體信用，通過合理的結構化產(chǎn)品設計，證券評級可高于原始權益人主體評級，降低了融資成本，優(yōu)化了資本結構；其次，相較于類REITs，CMBS結構相對簡單，可復制性強，能夠滿足企業(yè)融資的時效需求，縮小通過ABS融資與其他方式融資從發(fā)行時效性上的差異。

　　與其他資產(chǎn)類型的ABS相比，CMBS由于涉及到底層物業(yè)資產(chǎn)、貸款的發(fā)放、物業(yè)未來收益（租金等）的監(jiān)管、資產(chǎn)運營管理，開放退出與回購、物業(yè)的出售和置換等特殊安排，交易結構更為復雜，且在證券交易所發(fā)行的CMBS產(chǎn)品多采用信托貸款形式的雙SPV結構，也更考驗計劃管理人的主動管理能力。

　　打造ABS核心競爭力

　　據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)，在企業(yè)資產(chǎn)證券化領域，2017年上半年，華泰證券資管新發(fā)18只ABS產(chǎn)品，全行業(yè)排名第二；規(guī)模達177.22億元，全行業(yè)排名第三。日前，華泰證券資管擔綱管理人的“長江證券一期股票質(zhì)押式回購債權資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模為10.27億元。

　　依靠團隊作戰(zhàn)及專業(yè)化分工，華泰證券資管已打造符合“資產(chǎn)創(chuàng)設-資產(chǎn)證券化-做市交易-投放資產(chǎn)”的全閉環(huán)周期的業(yè)務生態(tài)，形成了ABS領域的核心競爭力。

　　在不動產(chǎn)金融領域，華泰證券資管堅持“價值發(fā)現(xiàn)、價值培育、價值重塑及價值實現(xiàn)”的核心價值中樞理念，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結構優(yōu)化為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的兩大核心使命，重點推進以不動產(chǎn)證券化、不動產(chǎn)私募基金及不動產(chǎn)品牌運營三維度立體式的業(yè)務布局。在樹立深刻理解商業(yè)地產(chǎn)金融屬性的專業(yè)意志和充分尊重企業(yè)資產(chǎn)權屬的市場法治精神基礎上，提供商業(yè)地產(chǎn)投融管退全生命周期相關的金融服務。截至目前，已推出涵蓋不動產(chǎn)開發(fā)基金、不動產(chǎn)并購基金、標準不動產(chǎn)證券化等覆蓋不動產(chǎn)全生命周期、形成全產(chǎn)業(yè)鏈閉合循環(huán)的產(chǎn)品線。

　　華泰證券資管致力于成為具備投資管理、資產(chǎn)經(jīng)營管理和資金管理三大基石服務能力、領先的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理機構和品牌運營服務商。本次保利置業(yè)CMBS項目的發(fā)行將驗證華泰證券資管在不動產(chǎn)金融業(yè)務領域的專業(yè)能力和操作水準，進一步強化品牌影響力。