華泰證券資管成功發(fā)行首單主題地產(chǎn)央企CMBS

　　中證網(wǎng)訊（記者 官平）8月9日，由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱"華泰證券資管"）擔(dān)綱計(jì)劃管理人的“華泰資管-保利置業(yè)一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為16.21億元。

　　本次項(xiàng)目的發(fā)行主體保利置業(yè)集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委確定的央企房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)。目標(biāo)資產(chǎn)為保利廣場(chǎng)E座，位于黃浦江畔、陸家嘴一線江景高品質(zhì)辦公樓，由德國(guó)GMP公司設(shè)計(jì)，自2010年竣工運(yùn)營(yíng)，結(jié)合了大層高空間、呼吸式幕墻、局部躍層和屋頂花園等特色，榮獲建筑業(yè)最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，租金收繳率常年接近100%。產(chǎn)品票面利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)同期限同級(jí)別證券，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超1.9倍，彰顯了市場(chǎng)對(duì)于該優(yōu)秀項(xiàng)目的認(rèn)可。

　　CMBS發(fā)展空間廣闊

　　保利置業(yè)CMBS項(xiàng)目為華泰證券資管在商業(yè)地產(chǎn)證券化領(lǐng)域的旗艦新秀，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)領(lǐng)域又添新成員，同時(shí)也標(biāo)志著華泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)金融在中央供給側(cè)結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)改革背景下，盤活國(guó)有存量資產(chǎn)金融服務(wù)的價(jià)值輸出上占領(lǐng)新的高地。

　　CMBS是指以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)未來(lái)收入為償債本息來(lái)源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

　　通過(guò)精細(xì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，CMBS管理人對(duì)項(xiàng)目公司“收算管支”進(jìn)行全面監(jiān)管，保證了現(xiàn)金流的安全性。在房地產(chǎn)公司融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場(chǎng)環(huán)境中，為企業(yè)融資開(kāi)拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。同時(shí)，CMBS底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定且未來(lái)增長(zhǎng)可預(yù)期的現(xiàn)金流，在資產(chǎn)荒的當(dāng)下，為投資者、尤其是機(jī)構(gòu)客戶提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定、安全且收益相對(duì)較高的優(yōu)秀投資品種。

　　從過(guò)往CMBS發(fā)行經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，企業(yè)信用資質(zhì)優(yōu)良、標(biāo)的資產(chǎn)地理位置優(yōu)越、基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、且具有完善設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品，都是機(jī)構(gòu)投資者的追逐對(duì)象。

　　在盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，推動(dòng)房產(chǎn)商輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型上，CMBS有廣闊的發(fā)展空間。隨著CMBS創(chuàng)新的深化，房地產(chǎn)行業(yè)也真正進(jìn)入完全不同的新階段，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為其存量時(shí)代生存的重要能力。

　　房地產(chǎn)公司采用CMBS融資的優(yōu)勢(shì)主要在于：首先，CMBS弱化主體信用，通過(guò)合理的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，證券評(píng)級(jí)可高于原始權(quán)益人主體評(píng)級(jí)，降低了融資成本，優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)；其次，相較于類REITs，CMBS結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，可復(fù)制性強(qiáng)，能夠滿足企業(yè)融資的時(shí)效需求，縮小通過(guò)ABS融資與其他方式融資從發(fā)行時(shí)效性上的差異。

　　與其他資產(chǎn)類型的ABS相比，CMBS由于涉及到底層物業(yè)資產(chǎn)、貸款的發(fā)放、物業(yè)未來(lái)收益（租金等）的監(jiān)管、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，開(kāi)放退出與回購(gòu)、物業(yè)的出售和置換等特殊安排，交易結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，且在證券交易所發(fā)行的CMBS產(chǎn)品多采用信托貸款形式的雙SPV結(jié)構(gòu)，也更考驗(yàn)計(jì)劃管理人的主動(dòng)管理能力。

　　打造ABS核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)，在企業(yè)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，2017年上半年，華泰證券資管新發(fā)18只ABS產(chǎn)品，全行業(yè)排名第二；規(guī)模達(dá)177.22億元，全行業(yè)排名第三。日前，華泰證券資管擔(dān)綱管理人的“長(zhǎng)江證券一期股票質(zhì)押式回購(gòu)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模為10.27億元。

　　依靠團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)及專業(yè)化分工，華泰證券資管已打造符合“資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)-資產(chǎn)證券化-做市交易-投放資產(chǎn)”的全閉環(huán)周期的業(yè)務(wù)生態(tài)，形成了ABS領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域，華泰證券資管堅(jiān)持“價(jià)值發(fā)現(xiàn)、價(jià)值培育、價(jià)值重塑及價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的核心價(jià)值中樞理念，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)優(yōu)化為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的兩大核心使命，重點(diǎn)推進(jìn)以不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)私募基金及不動(dòng)產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)三維度立體式的業(yè)務(wù)布局。在樹(shù)立深刻理解商業(yè)地產(chǎn)金融屬性的專業(yè)意志和充分尊重企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬的市場(chǎng)法治精神基礎(chǔ)上，提供商業(yè)地產(chǎn)投融管退全生命周期相關(guān)的金融服務(wù)。截至目前，已推出涵蓋不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金、標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)證券化等覆蓋不動(dòng)產(chǎn)全生命周期、形成全產(chǎn)業(yè)鏈閉合循環(huán)的產(chǎn)品線。

　　華泰證券資管致力于成為具備投資管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和資金管理三大基石服務(wù)能力、領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和品牌運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。本次保利置業(yè)CMBS項(xiàng)目的發(fā)行將驗(yàn)證華泰證券資管在不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)能力和操作水準(zhǔn)，進(jìn)一步強(qiáng)化品牌影響力。